ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ИНОСТРАННЫМИ ГРАЖДАНАМИ

Если иностранный гражданин приобретает в собственность или долю в собственности на недвижимость (земельный участок, дом, квартиру), ему необходимо получить разрешение местных органов, регулирующих куплю-продажу объектов недвижимости (районных органов управления, в чьей компетенции находится недвижимость).

Исключением являются граждане ЕС, договора ЕЭС или соглашения EWR, которые приравнены в этом отношении к австрийским гражданам.

Поэтому разрешение на приобретение недвижимости необходимо получать только гражданам из третьих стран.

Каждая федеральная земля Австрии имеет своё законодательство о купле-продаже недвижимого имущества, которое регулирует приобретение недвижимости иностранцами, причём некоторые федеральные земли имеют более строгие требования, чем другие.

Например, согласно указаниям в Статье II §10 GVG 2001 федеральной земли Зальцбург ограничения при приобретении недвижимости иностранцами теряют в значении при условии, что юридическое право на приобретение физическими и юридическими лицами или товариществами происходит в рамках и по условиям Европейского сообщества (ЕС), в частности, договора ЕЭС или соглашения EWR для:

• наёмного работника
• самостоятельной рабочей силы
• свободного служебного обмена услугами
• лиц с видом на жительство и др.

И это в том случае согласно §12 (GVG 2001) если:

• предмет сделки будет служить как объект для размещения производства или предприятия на длительный срок или его расширения;
• предмет сделки будет служить иностранцу как жильё для проведения отпуска в регионе, имеющем такое специальное жильё (например, лыжные курорты, термальные воды и т.д.) (§30 абз. 1 Z 9 ROG 2009);
• присутствуют особые общественные интересы: государственно-политические, народно-экономические, регионально-экономические, социально-политические или культурные;
• предмет сделки нужен для постоянного места жительства при условии, что иностранец не был лишён австрийского гражданства (§§33 или 34 закона гражданства в 1985); это касается также супругов; или
• предмет сделки необходим для расширения уже существующего места жительства или существующего предприятия и приобретаемый объект находится в непосредственной близости к основному объекту. Это может быть дополнительная парковка, сад, подъезд к дому и т.д.

Иностранцами в контексте закона о купле-продаже земли считаются:

• лица, которые не являются гражданами Австрии;
• юридические лица, юридический адрес которых находится за пределами Австрии;
• юридические лица, юридический адрес которых находится в Австрии, но в них преобладает иностранное участие;
• общества и объединения, в которых, большинство участников, имеющих право голоса, – иностранцы;
• частные фонды, выгодными приобретателями большей части имущества которых являются иностранцы.

Разрешение обычно выдаётся, если в результате сделки купли-продажи реализуются культурные, социальные или национально-хозяйственные интересы и не причиняется какой-либо ущерб государству.

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ

Маклер проводит с клиентом предварительный осмотр, собирает информацию по объекту и контролирует документацию. Затем составляет предварительный договор на покупку. Это так называемый договор о намерениях. Из него следует, что покупатель готов купить предлагаемый объект. В этом предварительном договоре покупатель может указать свою цену за объект и, если в этом есть необходимость, некоторые дополнительные условия, затем подписывает этот договор. Если продавец с ним соглашается, то подписывает этот договор тоже. Если не согласен, стороны договариваются дальше. После согласования сторон, т.е. после подписания обеими сторонами предварительный договор и документация по объекту маклер передаёт юристу.

Юрист открывает в банке специальный доверительный счёт на имя покупателя и доверительного лица.

Покупатель переводит всю сумму на этот счёт. В том числе и деньги на дополнительные расходы.*

* Деньги с этого счёта будут переведены на счёт покупателя только после регистрации нового владельца в регистре собственника. Если на собственности имелись кредиты, то сначала объект освобождается от долгов, т.е. деньги сначала получает кредитор. А только оставшуюся сумму получает продавец. Новый владелец получает объект, как правило, без задолженности.

После того как деньги поступили на счёт, назначается день подписания настоящего договора купли-продажи.

После подписания договора юрист начинает оформление собственности. Он же, если в этом есть необходимость, делает запрос в комиссию по земельным отношениям с иностранцами на разрешение покупки. Процедура рассмотрения может длиться от 3-4 недель до 3-4 месяцев.

После того как все формальности завершены, происходит передача объекта в собственность.